Wertsicherung alternativlos

(16.07.2025) Bekommst du viel Geld zurück? Das letzte Wort ist noch nicht geafllen, aber es könnten 800.000 Mieterinnen in Österreich betroffen sein. Die aktuelle VfGH-Erkenntnis zu Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen und mögliche Rückzahlungen an Mieterinnen und Mieter macht die Immobilienbranche nervös. Die Bundesregierung hat zum Amtsantritt bereits Änderungen bei der Mieten-Wertsicherung versprochen. Der für Wohnen zuständige Vizekanzler Andreas Babler (SPÖ) will gemeinsam mit Justizministerin Anna Sporrer (beide SPÖ) und den Koalitionspartnern ÖVP und NEOS nun eine Lösung bis zum Herbst finden.

Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen beschäftigten schon lange Mieter, gewerbliche Vermieter und die Gerichte. Vor zwei Jahren hat der Oberste Gerichtshof (OGH) die Ungültigkeit von Wertsicherungsklauseln festgestellt, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf eine zweimonatige Sperrfrist im Hinblick auf mögliche Mietzinsanhebungen hingewiesen wurde. Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) entschied kürzlich in der Causa, dass das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) gewisse Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen untersagen darf. Laut Arbeiterkammer heißt das aber nicht, dass betroffene Mieter nun automatisch Geld zurückbekommen. Jeder einzelne Fall müsse gerichtlich geklärt werden. Die Mietervereinigung rechnet daher in nächster Zeit mit einem Anstieg an Anfragen von Mieterinnen und Mietern. Viele Betroffene zögern aber, so Mietervereinigung-Präsident Georg Niedermühlbichler im Ö1-"Morgenjournal" des ORF-Radios.

Immobranche drängt auf schnelle Lösung

Die Immobilienbranche sieht rechtlich noch viele offene Fragen und hofft auf eine baldige Lösung durch den Gesetzgeber. "Noch sind eine Reihe von wichtigen Einzelfragen offen, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in Individualprozessen zu beurteilen hat", so der Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI), Anton Holzapfel, am Dienstag in einer Aussendung. "Welche Verjährungsfrist ist anzuwenden? Sind es 3 Jahre oder 30 Jahre, für die eine allenfalls ungültig vereinbarte Wertsicherung zurückbezahlt werden müssen?"

Die durch OGH-Urteile zum Teil infrage gestellte Wertsicherung ist für das Funktionieren des Wohnungsmarktes alternativlos, nicht nur für Vermieter, sondern auch für Mieter, betonte Wifo-Ökonom Michael Klien im APA-Gespräch. Ohne Wertsicherung würde nämlich niemand mehr unbefristet vermieten. Gleichzeitig würden Vermieter die Inflation der kommenden Jahre auf die Miete aufschlagen, wenn es keine Möglichkeit gäbe, sie während der Mietdauer zu erhöhen. Die Möglichkeit, einen Vertrag an die Inflation anpassen zu können, sei für alle auf lange oder unbefristete Zeit abgeschlossenen Verträge wichtig, so Klien gegenüber der APA. Die Wertsicherungsklausel diene auch dem Schutz der Mieter, damit Mieten nicht stärker steigen als die allgemeine Teuerung.

Horten von Wohnungen erhöhen Leerstand

Würde hingegen eine unbefristete Mietwohnung auf dem Preisniveau vor 30 Jahren eingefroren, komme es zu einem Horten solch günstiger Wohnungen, was wiederum Leerstand und Wohnungsmangel erhöhe, sagte Klien. Dazu kommt, dass Mietverträge vom Vermieter nur schwer gekündigt werden können und Mieter die Wohnungen in ihrer Familie weitergeben dürfen. Generell seien Mieten, die stark von der Marktmiete abweichen, aus ökonomischer Sicht nicht ideal für den Wohnungsmarkt.

Es mag zwar wie ein Erfolg für die Mieter aussehen, die negativen Folgen auf lange Sicht sind aber groß", schlussfolgert der Experte, dass sich die OGH-Urteile nicht zur Umverteilung von Vermietern hin zu Mietern eigne. Mieten unterhalb der Kostendeckung würden dem gesamten Wohnungswesen schaden und seien nicht erstrebenswert. Aus diesem Grund sollten Sozialpolitik und Wohnpolitik nicht vermischt werden. Für Menschen, die sich die Miete nicht leisten können, brauche es andere Instrumente als das Mietrecht. Kurioserweise könnte eine Rechtsunsicherheit bei Mieten dazu führen, dass die Eigentumsquote steigt. Dann nämlich, wenn sich Vermieter vom Markt zurückziehen und ihre Wohnungen abverkaufen, was dann zu einer Verschiebung hin zu selbst genutzten Eigentumswohnungen führen könnte, so Klien.

AK: Wertsicherungsklauseln nicht automatisch ungültig

Die Arbeiterkammer (AK), die mehrere Verfahren zu unwirksamen Wertsicherungsklauseln führt, wies am Mittwoch darauf hin, dass die Klauseln nicht automatisch ungültig seien. Zwar verstoßen Vereinbarungen, die eine Anhebung des Mietzinses bereits in den ersten beiden Monaten nach dem Vertragsabschluss ermöglichen, gegen das Konsumentenschutzgesetz. Es gebe aber auch Vereinbarungen, aus denen eine Anhebung innerhalb der ersten zwei Monate gar nicht möglich ist. Hier brauche es keinen "ausdrücklichen Hinweis" im Vertrag, dass sie innerhalb der ersten beiden Monate nicht greift, betonte die AK. Die Judikatur zu Wertsicherungsklauseln sorgt seit geraumer Zeit für Unruhe in der Wohnungsbranche, auch weil unklar ist, welche Verjährungsfrist - 3 oder 30 Jahre - anzuwenden ist. Die Regierung hat angekündigt, bis zum Herbst eine Reparatur auf den Weg zu bringen und die Verjährungsfristen für Mietrückforderungen neu zu regeln.

(fd/apa)