Strengere Regeln für Kurzzeitvermietung

(19.09.2026) Wien erschwert die Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken noch weiter: Ab 2027 gilt in der Bundeshauptstadt eine Registrierungspflicht. Das bedeutet, dass eine Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb zuvor der Behörde gemeldet werden muss. Auch die Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten wird drastisch eingeschränkt. Denn hier sind die Fälle zuletzt gestiegen.

Immer mehr Wohnungen würden in Wien dem privaten Markt entzogen werden, begründete Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) gegenüber dem ORF-Wien das restriktive Vorgehen. In der Bundeshauptstadt gelten bereits jetzt relativ strenge Bestimmungen. So darf eine Unterkunft nur mehr höchstens 90 Tage im Jahr Gästen überlassen werden, sofern nicht eine Ausnahmegenehmigung vorliegt.

Umgehung soll unterbunden werden

Der Vorstoß war prinzipiell erfolgreich, versicherte das Rathaus anlässlich der Verkündung der neuerlichen Verschärfung am Samstag in einer Mitteilung. Nicht selten wurden die Bestimmungen aber auch übergangen, nämlich durchaus auf legalem Weg. Als neues Geschäftsmodell wurde etwa die Umwidmung von Wohnungen in gewerblich genutzte Beherbergungsstätten registriert. Die neuen Maßnahmen sollen hier nun gegensteuern.

Das ist zum einen eine neue Registrierungspflicht bei Kurzzeitvermietungen. Basis dafür wird ein neues Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz (WKVRG) bieten, das noch im November im Landtag beschlossen werden soll. Das entsprechende Gesetz wird mit 1. Jänner 2027 in Kraft treten, wobei Gastgeberinnen und Gastgebern von bereits jetzt angebotenen Wohnungen eine Übergangsfrist bis zum Ablauf des ersten Quartals 2027 gewährt wird.

Das Register baut auf einer EU-Verordnung auf. Umfasst sind von der Pflicht sowohl natürliche als auch juristische Personen. Wird eine Aufnahme in die Liste gewünscht, prüft die Stadt, ob es Gründe gibt, die gegen eine Kurzzeitvermietung der angegebenen Wohnung sprechen. Falls dem nicht so ist, erhält man eine Registrierungsnummer.

Strafen von bis zu 50.000 Euro

Mit dieser "Nummerntafel" für die Wohnung ist ein Anbieten derselben möglich. Alle anderen Inserate müssen spätestens bis Ende der Registrierungspflicht von den Plattformen gelöscht werden. Bei Nichteinhaltung des Registrierungsgebots drohen Strafen in Höhe von bis zu 50.000 Euro.

Zuletzt gab es laut Stadt immer mehr Fälle, wo Eigentümer einen Antrag auf Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten gestellt haben. Die Regeln zur Kurzzeitvermietung gelten für solche Objekte dann nicht mehr. Hier will man nun ebenfalls einen Riegel vorschieben. Künftig müssen mindestens 80 Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße für Wohnzwecke verbleiben. Für klassische Hotels, Pensionen oder ähnliche Betriebe - also Einrichtungen, die auch Personal beschäftigen - gilt die Vorschrift nicht.

Umwidmung ab 2027 erschwert

Umgesetzt wird die Bestimmung ebenfalls ab 2027. Allerdings will man verhindern, dass nun einzelne Objekte rasch noch zu Apartmentkomplexen umfunktioniert werden. Anträge, die ab dem Sommer gestellt wurden, werden schon nach den neuen Regeln geprüft. Ältere laufende Verfahren sind davon nicht betroffen.

Die Notwendigkeit der Verschärfung wird auch mit statistischen Daten untermauert. Laut Baupolizei wurden im Jahr 2025 insgesamt 305 Anträge im Zusammenhang mit einer Umwandlung in eine Beherbergungsstätte bei der Behörde eingebracht. Die Zahlen würden steigen, hieß es.

Auch eine Bilanz der Verstöße gegen die 2024 verschärften Regeln wurde präsentiert. Bis Juli 2026 setzte es rund 550 Strafanträge. Zahlreiche Verfahren laufen auch noch. Immerhin sind fast 2.500 Anzeigen eingetrudelt. Die meisten davon wurden von - vermutlich genervten - Nachbarn oder Anrainern eingebracht.

Mietervereinigung sieht wichtige Entscheidung

Die Mietervereinigung begrüßt das Vorhaben der Stadt. "Das ist eine wichtige Entscheidung für alle, die in Wien zur Miete wohnen oder eine Wohnung suchen, weil damit Kurzzeitvermietungen weiter eingeschränkt werden", erklärte deren Präsident (und SPÖ-Gemeinderat) Georg Niedermühlbichler in einer Aussendung: "Wohnen ist ein Grundbedürfnis, Kurzzeitvermietung ist ein Geschäft. Das Grundbedürfnis geht immer vor. Die neuen Regeln sind ein Schritt in diese Richtung."

Der Verband der Apartmentvermieter (VDAV) begrüßte das Register. Allerdings müsse klar zwischen den unterschiedlichen Formen der Vermietung unterschieden werden, hieß es in einer schriftlichen Mitteilung. Zu Einschränkungen bei Umwidmungen in Beherbergungsstätten wurde betont: "Wer die Umwidmung weiter erschwert, schafft deshalb nicht automatisch mehr Wohnraum. Im Gegenteil: Wir müssen verhindern, dass Eigentümer sanierungsbedürftige Altbauwohnungen lieber leer stehen lassen. Statt immer neuer Verbote braucht es wirtschaftliche Anreize, damit Eigentümer sanieren und Wohnraum wieder auf den Markt bringen können."

FPÖ und Grüne unzufrieden

Die FPÖ sprach von einer "Nebelkerze" Ludwigs. "Die Politik der SPÖ hat den Wiener Wohnungsmarkt in die Misere getrieben. Graubereiche bei AirBnB sind zwar ein Teil des Problems, das darf aber nicht über das Versagen von Michael Ludwig bei Wiener Wohnen und im Bereich des darniederliegenden Neubaus geförderter Wohnungen hinwegtäuschen", forderte Landesparteichef Dominik Nepp eine ehrliche Debatte. Mieten im ausfinanzierten Gemeindebau müssten an jene von Genossenschaften angeglichen und die Vergabe von geförderten Wohnungen an die Staatsbürgerschaft gekoppelt werden.

Die Grünen wiederum warfen Ludwig Zögerlichkeit vor. "Wohnungen sind zum Wohnen da. Die Stadtregierung muss den Wohnungsraub stoppen und unmissverständlich klarstellen, dass Wohnungen keine Hotels sind. Mit den jetzigen Ankündigungen gibt der Bürgermeister Immobilien-Spekulant:innen weiterhin einen Freibrief für 20 Prozent der Wohnfläche und verkennt damit den Ernst der Lage", so Parteivorsitzende Judith Pühringer.

(APA/TH)