Neue Immobilien-Steuer?

(24.06.2026) Die Bundesregierung plant im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2027/2028 eine deutliche Verschärfung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) für sogenannte Altgrundstücke. Betroffen wären Grundstücke, die bereits vor dem 1. April 2002 erworben wurden. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) spricht von einer „Budgetsanierung auf Kosten privater Eigentümer“ und warnt vor erheblichen Belastungen für Familien, Erben und langjährige Grundstücksbesitzer.

Was genau soll sich ändern?

Die Regierung will den Steuersatz von 30 Prozent zwar nicht anheben, allerdings die pauschalen Berechnungsgrundlagen verändern. Dadurch steigt die tatsächliche Steuerbelastung beim Verkauf von Altgrundstücken deutlich an.

Konkret bedeutet das:

Bei Altgrundstücken ohne Umwidmung steigt die effektive Steuerbelastung von bisher 4,2 Prozent auf 6 Prozent des Verkaufserlöses. Das entspricht einer Erhöhung um rund 43 Prozent.

Bei Altgrundstücken, die umgewidmet wurden, steigt die Belastung von 18 Prozent auf 21 Prozent des Verkaufserlöses.

Wurde ein Grundstück nach 2024 umgewidmet und fällt zusätzlich der Umwidmungszuschlag an, erhöht sich die effektive Belastung von derzeit 23,4 Prozent auf künftig 27,3 Prozent des Verkaufserlöses.

Wer wäre betroffen?

Entgegen der häufigen Diskussion über Immobilienspekulation betrifft die Regelung vor allem Menschen, die Grundstücke oft über Jahrzehnte hinweg gehalten haben.

Betroffen wären insbesondere Familien mit geerbten Grundstücken, Pensionisten, die Bauland als Altersvorsorge besitzen, Landwirte mit Baulandreserven oder Eigentümer, deren Grundstücke bereits seit Generationen im Familienbesitz sind.

Der ÖHGB argumentiert deshalb, dass die geplante Steuererhöhung nicht Spekulanten trifft, sondern vor allem private Eigentümer, die langfristig Vermögen aufgebaut haben.

Betrifft die neue Steuer auch Häuser?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen wären nicht nur unbebaute Grundstücke, sondern auch Häuser von der geplanten Verschärfung betroffen. Entscheidend ist dabei, ob für die Immobilie die sogenannten Altvermögens-Regelungen gelten. Das betrifft beispielsweise geerbte Einfamilienhäuser, vermietete Häuser oder Immobilien, die bereits seit Jahrzehnten im Familienbesitz sind und nun verkauft werden sollen. Für viele selbst bewohnte Eigenheime dürfte sich hingegen wenig ändern: Greift die Hauptwohnsitzbefreiung, fällt auch künftig keine Immobilienertragsteuer an. Die geplante Steuererhöhung würde daher vor allem Eigentümer treffen, die Häuser oder Grundstücke als Vermögenswert, Anlageobjekt oder Altersvorsorge halten und verkaufen möchten.

Beispiel: So teuer könnte es werden

Verkauft jemand ein Altgrundstück ohne Umwidmung um 500.000 Euro, fallen derzeit rund 21.000 Euro Immobilienertragsteuer an.

Nach der geplanten Neuregelung wären dafür künftig 30.000 Euro fällig.

Für den Verkäufer würde das eine zusätzliche Steuerbelastung von 9.000 Euro bedeuten.

Je höher der Verkaufspreis ausfällt, desto stärker wirkt sich die geplante Änderung aus.

Wann kommt die neue Regelung?

Derzeit handelt es sich noch um einen Gesetzesentwurf. Die Regierung hat die Änderungen bereits im Budgetbegleitgesetz 2027/2028 vorgesehen und ins parlamentarische Verfahren eingebracht.

Nach aktuellem Stand soll der Nationalrat noch vor der Sommerpause darüber abstimmen. Wird das Gesetz beschlossen, sollen die neuen Regeln ab 1. Jänner 2027 gelten.

Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt des Kaufvertrags: Für Verkäufe, die noch bis Ende 2026 abgeschlossen werden, sollen weiterhin die bisherigen Regelungen gelten. Erst für Verträge ab dem 1. Jänner 2027 wären die höheren Belastungen anzuwenden.

Droht weniger Bauland auf den Markt zu kommen?

Genau davor warnt der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund. Aus Sicht der Eigentümervertreter könnte die höhere Steuer dazu führen, dass viele Grundstücksbesitzer geplante Verkäufe verschieben oder ganz darauf verzichten.

Dadurch könnte das Angebot an verfügbarem Bauland weiter sinken. Weniger verfügbare Grundstücke würden nach Ansicht der Kritiker wiederum die Preise für Bauland und Wohnraum zusätzlich erhöhen.

ÖHGB-Präsident Martin Prunbauer spricht deshalb von einer Maßnahme, die ihr eigentliches Ziel verfehlen könnte. Statt mehr Bewegung auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen, könnten Eigentümer künftig noch stärker davon abgehalten werden, Grundstücke zu verkaufen.

Noch ist nichts endgültig beschlossen

Fest steht derzeit nur, dass die Regierung die Steuererhöhung konkret plant und bereits als Teil des Budgetbegleitgesetzes vorgelegt hat. Ob die Änderungen tatsächlich in Kraft treten, entscheidet sich in den kommenden Wochen im Parlament.

Für viele Grundstückseigentümer könnte die Entscheidung jedoch erhebliche finanzielle Folgen haben. Wer den Verkauf eines Altgrundstücks plant, dürfte die politische Entwicklung deshalb besonders genau beobachten.

(fd/apa)